家づくりの第一歩。それは土地探しから
家を建てるためには、建て替えやすでに土地を持っている場合を除いて、土地を探す必要があります。
でも、ほとんどの人は土地を探した事ってないですよね。
オーゴシ建設では、建物の相談からではなく土地探しの段階からお手伝いをさせていただいていますが、土地を探すときに気を付けているポイントを挙げていきたいと思います。
土地情報はインターネットに多く掲載されています。
感覚的にですがすべての売り土地物件のうち、インターネットに掲載されているのは8割くらいです。なので、土地情報の大部分はインターネットに掲載されています。
よく、『未掲載物件あります。お問い合わせください！』とあるので、さぞかし秘蔵の土地がたくさんあるのかと思い問い合わせをしてみるのですが、正直、未掲載物件の数はそんなに多くない印象です。
理由は単純。
隠しておいてもしょうがないから。土地はただ持っていてもお金を生みません。売買契約が成立してこそ、売り主さんには土地代金が、不動産屋さんには仲介手数料などが入るので、少しでもたくさんの人に見てもらいたいんです。
じゃあインターネットに載っていない残り2割はどんな土地かというと、これからインターネットに掲載するんだけど準備中でまだ載せていないという土地や小規模な不動産屋さんで、不動産情報をそもそもインターネットに載せていない場合。
こういう土地はコツコツと不動産屋さんに問い合わせなければ情報がありません。
後は、ハウスメーカーや工務店が持っていて条件が良いから自社のお客様に優先的に案内したい土地（建築条件付きとして公開されている場合もあります）。
という事でインターネットで検索するのですが、長岡の土地探しであれば、らくすむさんのサイトに載っている物件数が多いように思います。
が、三条だとアットホームさんのサイトが充実している印象です。やっぱり地域によって差があるようです。
ちなみにこういうサイトに載っている土地は、らくすむさんのサイトに載っているからといってらくすむさんが扱っているわけではありません。
それぞれの不動産屋さんが持っている土地をまとめて掲載しています。それによって小学校区で検索する事や地図から検索する事ができるので探しやすいです。便利ですよね～。
まずは土地探しで優先する条件を決めましょう
さて、本題の土地探しについてです。
土地を探す条件は
・小学校区などの学校区で考える
・駅の近くがいいなどの立地で考える
・広めの土地がいいなど広さで考える
・実家の近くだと何かと便利だから、会社に近くて通勤しやすいなどの利便性で考える
などなど、皆さんそれぞれ優先する事項があると思います。
実家近くパターンは、子育て世代の方ではけっこう優先する事項だったりします。ちょっと子どもを預けたい時ありますもんね。
そうやって土地を探していると、良さそうだなと思う土地があったとします。
土地を見つけて最初に確認する事は
まず最初に確認するべき事。
家を建てるための土地探しなら、まず「市街化区域」内かどうか確認します。
土地情報だと都市計画や制限事項などの項目に書いてあります。
都市計画法という法規の話になるので細かい事は割愛しますが、ここが「市街化調整区域」や「非線引き区域」、「都市計画区域外」の場合は、建築不可だったり手続きが必要になる場合があるので注意しましょう。
市街化区域以外の土地は価格が安い場合がありますが、上記のような事がありますので金額だけで選んでしまう事がないように気を付けましょう。逆にその土地の周辺環境が気に入ってという事であれば選んでも良いと思います。
次に確認するのは道路
次に前面道路を確認します。
前面道路の幅は4m以上必要で、その道路に土地が2m以上接していないと家を建てる事ができません。
この2点はそもそも家を建てる事ができない場合があるので、最初に確認しましょう。
その次は過去の災害
次に過去の災害の有無を確認します。
確認には自治体の発行するハザードマップが便利です。長岡であればながおか防災ホームページのハザードマップのページを見ると出てます。
が、見れば見るほど完全に安全な土地はほとんど無い事が分かります。
長岡で言うと信濃川が氾濫すると市街地はほぼ浸水してしまいます・・・。なので参考程度に見てください。
ただし、中越地震で被害が大きかった地域や大雨が降ると冠水しやすい地域は把握しておくべきですね。
2004年の中越地震からだいぶ年数が経ちましたが、あの時被害が大きかった地域を覚えていますか？
ちなみに、当社がある東蔵王は過去に1度だけ浸水したことがあります。
次は生活するために必須の設備の確認
その次は設備の確認をします。
土地に対して、水道引込み・汚水桝・ガスの引込みがあるか、電線は引込み可能な位置まできているかの確認です。
引込みがされていない場合は別途引込み費用が必要になる場合もありますし、そもそも前面道路まで水道管などが来ていないとそもそも引込みができないか、多額の費用がかかってしまう場合もあります。
新しく造成された土地や今まで家が建っていた土地であれば引込み済みの場合が多いですが、畑や駐車場として使われていた土地の場合は引込みがされていない事もあります。
長岡ならではの設備としては、前面道路に消雪パイプが入ってるかも確認します。消雪パイプがある場合は便利ですが、それを管理している消雪組合に入り、負担金と年間の管理費を納める必要が出てきます。
地盤の状況も確認しておきましょう
その他、土地によって変わってくるのは、地盤補強ですね。
最終的には、建物の形と配置が決まってから地盤調査をして補強が必要か・必要であればどの程度の補強をしなければならないのかが分かるんですが、住宅を建てる時は必ず地盤調査をするので、調査前でも近隣の調査データを使用して推測する事はできます。
ちなみにですが、長岡市内で家を建てる場合、当社の実績だと9割くらい地盤補強が必要になります。
比較的地盤が良いのは関原・上除地域と鉢伏地域、前川地域です。これらの地域では地盤の状況によっては地盤補強費が節約できるかもです！
日当たりも確認したいところです
後は、日当たりも考えます。
日当たりは方角と近隣の建物の状況が影響するので、1年365日ずっと日当たりが良い土地を求めるようであれば、野原の真ん中に建てるしかないとなってしまうので、これも日当たりが良ければいいな～くらいでいいと思います。日当たりはある程度シュミレーションができるので、土地を購入する時もそうだし、家の配置や窓の位置を決める時に日当たりは検討します。
という事で土地について最低限確認するべき事を書いてきました。
あ、そうそうもう一つ。
土地を探す前に、家づくりの予算をいくらにするかをざっくりでいいので考えておいた方が良いです。
家づくりにかかる費用は、大きく分けて 土地代+建物代+諸費用 の3つがあります。
土地の予算を決めずにがんばって高い土地を購入してしまうと、建物代が不足して思い描いた家づくりができなくなってしまう可能性がありますので。
可能であれば、土地探しの段階から、工務店と相談して予算組みをしてから土地を探した方が失敗が少なくなるかもしれません。
という事で、土地探しのポイントを書いてきましたが、土地探しはタイミングです。
希望に合う土地がすぐに見つかる場合もありますが、なかなか出会えない場合もあります。
ふとしたきっかけで見つかる場合もあるので、常にアンテナを張っておきましょう。
